[손안에분양] 공공이 참여하는 소규모 정비사업, 모아타운으로 내집마련 성공하는 방법

치솟는 아파트 가격, 서울에 내 집 마련하는 건 이제 꿈인가요?

 

통계청 자료에 따르면, 2024년 2분기 서울 아파트 평균 매매가격은 12억 원을 넘어섰습니다. 치솟는 집값과 끝없이 오르는 전월세에 많은 분들이 내 집 마련의 꿈을 포기하고 있죠. 특히, 구축 아파트들의 노후화는 심각한 수준이지만 재건축, 재개발은 현실적으로 너무나 먼 이야기처럼 느껴집니다.

 

하지만 서울 금천구 석수역세권 일대에 등장한 새로운 정비사업 모델은 이러한 고민을 가진 분들에게 희망적인 소식이 될 수 있습니다. 바로 한국토지주택공사(LH)가 참여하는 '건축협정형 모아타운' 사업입니다. 이 글은 기존 정비사업의 한계를 넘어선 모아타운 사업이 무엇이며, 이를 통해 어떻게 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있는지에 대해 구체적으로 알려드리고자 합니다.

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1. 낡은 동네를 새 아파트로 바꾸는 마법, 건축협정형 모아타운

기존의 소규모 정비사업은 개별적으로 진행되어 사업성이 낮고 낡은 건물들을 효과적으로 정비하기 어려웠습니다. 하지만 LH가 서울 금천구 석수역세권에 처음 도입한 건축협정형 모아타운은 이러한 단점을 보완한 혁신적인 모델입니다. 개별적인 가로주택정비사업 구역 3곳을 하나로 묶어 '모아타운'으로 통합 개발하는 방식이죠. 이렇게 하면 규모의 경제를 실현해 사업성을 높이고, 지하 주차장 등 기반 시설을 공동으로 활용할 수 있어 주거 환경의 질을 크게 높일 수 있습니다.

 

이번 석수역세권 사업의 경우, 천록빌라, 시흥동 972 일대, 시흥동 973·974 일대가 통합되어 약 2만㎡ 규모의 대단지로 탈바꿈하게 됩니다. '석수역 센트레빌 더 포레(가칭)'라는 이름으로 동부건설이 시공을 맡아 개발될 예정이며, 향후 신안산선 개통까지 더해지면 교통 인프라가 대폭 개선될 것으로 기대됩니다.

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2. 공공이 참여하는 정비사업, 무엇이 달라지나?

LH와 같은 공공 기관이 사업에 참여하면 단순히 개발 규모가 커지는 것을 넘어 다양한 법적, 제도적 혜택이 주어집니다. 가장 큰 혜택은 바로 용적률 완화입니다. 임대주택을 일정 비율 이상 공급할 경우 용적률을 법적 상한 수준까지 확보할 수 있어, 사업성이 크게 개선됩니다. 이는 조합원들의 분담금을 줄여주고 일반분양 물량을 확보하는 데 기여해, 결국 사업의 성공 가능성을 높여주는 핵심 요소입니다.

 

또한, 공공의 참여는 사업 추진 과정의 투명성을 높이고, 사업비 지원까지 이뤄져 조합원들이 겪을 수 있는 여러 어려움을 덜어줍니다. 서울시와 LH는 매년 소규모 정비사업 후보지를 공모로 선정하고, 조합 설립부터 사업 계획 수립까지 전 과정을 지원하고 있어 더욱 믿을 수 있습니다.

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3. 투자자와 실수요자, 모두에게 기회?

투자자 관점:

투자를 고려하고 있다면, 소규모 정비사업이 모아타운으로 통합될 수 있는 지역을 선점하는 것이 중요합니다. 특히, LH와 서울시가 후보지를 공모하고 있는 지역은 앞으로의 개발 가능성이 높아 투자 가치가 충분합니다. 노후도가 높고 교통이 편리한 역세권 지역의 빌라, 다세대 주택에 투자하여 개발 후 신축 아파트를 받는 전략을 고민해 볼 수 있습니다. 다만, 모아타운 사업은 아직 초기 단계이므로 사업 진행 속도와 조합 내부 갈등 등 여러 리스크를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

실수요자 관점:

실거주를 목적으로 한다면, 석수역세권처럼 이미 시공사가 선정되고 사업이 구체화된 곳의 일반분양을 노려보는 것이 좋습니다. 공공 참여로 인해 임대주택과 함께 일반분양 주택도 공급되기 때문에, 상대적으로 합리적인 가격에 새 아파트에 입주할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 또한, 공공이 주도하는 사업이라 투명성이 높고, 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 실수요자라면 서울주택도시공사(SH) 홈페이지나 LH청약센터 등을 주기적으로 확인하여 모아타운 사업의 일반분양 공고를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

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4. 모아타운, 모두에게 장밋빛 미래일까?

LH와 서울시의 적극적인 지원에도 불구하고, 모아타운 사업이 모든 문제를 해결해 주는 '만능 열쇠'는 아닙니다.

리스크 및 주의점:

• 사업 진행 속도: 사업이 확정되었다고 하더라도, 조합 내부의 의견 차이나 행정 절차 지연 등으로 인해 예상보다 사업이 길어질 수 있습니다.
• 추가 분담금: 용적률 완화 등의 혜택이 주어지더라도, 공사비 상승 등으로 인해 당초 예상보다 더 많은 분담금을 내야 할 수도 있습니다.
• 부동산 시장 변동성: 부동산 시장의 침체나 금리 인상 등 외부 요인에 의해 사업성이 흔들릴 수 있습니다.

따라서 투자를 고려한다면, 해당 지역의 토지 및 건물 시세, 공시지가, 인구 유입 현황, 그리고 인근 거래량 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 특히, 모아타운 사업은 소규모 필지를 통합하는 과정에서 발생하는 여러 법적, 행정적 문제를 해결해야 하므로 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.

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5. 새로운 기회를 잡는 당신의 선택

서울의 주택난을 해결하고, 낡은 주거지를 정비하기 위한 모아타운 사업은 앞으로도 서울시의 주요 도시 정비 정책으로 자리 잡을 것입니다. 석수역세권의 사례처럼 공공의 참여를 통해 사업성이 확보되고, 체계적인 지원이 이루어지는 곳은 분명 좋은 기회가 될 수 있습니다.

 

이 글을 통해 모아타운 사업에 대한 이해를 높이고, 자신의 상황에 맞는 주택 마련 전략을 세우는 데 도움이 되셨기를 바랍니다. 무턱대고 투자하거나 기다리기만 하는 것이 아니라, 정부 정책과 시장의 변화를 꾸준히 살피고 능동적으로 움직인다면, 서울에 내 집 마련하는 꿈은 더 이상 꿈이 아닐 것입니다.

 

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